1. 本体工事費（総額の70〜75%）
建物そのものを建てる費用。基礎・躯体・屋根・外装・内装・設備一式。坪単価が指すのはここだけです。
・木造邸宅：70〜120万円／坪
・RC邸宅：120〜180万円／坪
40坪のRC邸宅なら本体だけで4,800〜7,200万円が目安です。
2. 付帯工事費（総額の15〜20%）
本体以外の現場工事費。よく見落とされる項目です。
- 地盤改良（必要時 100〜400万円）
- 外構・植栽（200〜600万円）
- 解体工事（既存建物がある場合 150〜400万円）
- 給排水・ガス引き込み（80〜150万円）
- 仮設電気・仮囲い（50〜100万円）
3. 諸経費（総額の10〜15%）
- 設計料・監理料（本体の8〜12%）
- 確認申請手数料・構造判定料（20〜80万円）
- 登記費用・印紙税（30〜80万円）
- 不動産取得税・固定資産税（評価額の3〜4%）
- 火災保険・地震保険（10年で40〜80万円）
坪単価の罠
「坪単価60万円から」と謳う広告は、本体工事費の限定スペック版だけを指していることがほとんど。付帯＋諸経費を足すと総額は1.3〜1.4倍になります。意思決定は「総額（税込）」で見るのが鉄則です。
40坪RC邸宅の総額シミュレーション
| 本体工事費（150万円×40坪） | 6,000万円 |
| 付帯工事費 | 1,000万円 |
| 諸経費（設計監理含む） | 900万円 |
| 合計 | 約7,900万円 |
「設計事務所に頼むと高い」と言われますが、設計監理料は本体の8〜12%。逆にこのフィーが施工会社の言い値防御になり、見積査定で数百万円のコスト削減につながることも多くあります。