日本の土地選びの実務 | 用途地域・地盤・ハザードマップ

1. 用途地域とボリューム可否

第一種低層住居専用地域なら3階建てや屋上庭園は厳しい。商業地なら可能だが住環境が落ちる。希望規模に対する適合性を最優先で確認。

道路幅4m未満ならセットバックが必要で実敷地が削られます。位置指定道路・私道なら通行・掘削の同意取得が必要。

地盤調査（SWS・ボーリング）なしで購入は危険。軟弱地盤なら改良費に200〜500万円を見込みます。大阪の上町台地は固く、湾岸エリアは要注意。

洪水・土砂災害・津波・液状化を国交省／自治体マップで確認。芦屋・西宮の山手はがけ条例該当の可能性、湾岸は液状化リスクあり。

道路面より1m以上の高低差があるとがけ条例適用。既存擁壁が旧基準で作られていたら新築時に作り直しが必要になることも（追加500〜1500万円）。

未確定だと将来トラブル。境界確定測量済みかどうかを必ず確認、なければ売主負担で実施。

上水・下水・ガス・電気の引込み位置と本管口径。下水道が未整備の場所は浄化槽になり、ランニングコストが上がります。

隣家の屋根・樋・植栽が境界を越えていないか。逆もある。覚書を交わしておく。

風致地区、景観地区、地区計画、建築協定。これらは用途地域より厳しいルールを上乗せします。

朝昼夜・平日休日の各時間帯で現地を歩く。夜の明るさ、騒音、生活動線は資料に出てこない情報です。

レインズ成約事例・路線価・国交省の不動産取引価格情報で比較。割高なら指値交渉、割安なら理由を疑う。

契約直前に渡される長文資料。建築士同席で読み合わせると、設計上致命的な条項を漏らさず確認できます。

東和建設では土地内見への建築士同行を承っています。「買ってから建たない土地」「割高土地」を事前に回避できます。