1. 结构耐震 — 看不见但关乎生命

柱、梁、抗震墙、基础。建好后无法重新更换。把抗震等级升到 3（建筑基准法的 1.5 倍）的 +5–10% 投入完全值得。

2. 防水 — 守护 30 年

屋顶、阳台、门窗周边。一处渗漏会引起饰面、结构、电气的连锁损害。屋顶做双层防水、门窗下沿做 5 重防水的钱必须花。

3. 保温 + 门窗 — 永续受益

外围护性能（保温层 + 高性能门窗）永久影响每月能源开销，30 年累计差 300–500 万日元。三玻璃 + 树脂窗框 + 外保温毫不犹豫地上。

4. 给排水管 + 电气容量 — 后期换不掉

埋在墙内、地板下的管线。使用寿命到期只能拆墙更换。给水用 PEX 交联聚乙烯管，电气配电箱预留可扩容空间。

5. 监理体制 — 第三方眼睛保证品质

不委托设计事务所做监理，就只剩施工方自查。独立监理建筑师的 200–400 万日元费用，单凭发现的整改项就能回本。

"看得见的部位以后能换；看不见的部位现在不做，以后做不了"。把这条优先顺序倒过来，第 5 年就会后悔。