1. 構造耐震 — 命に関わる、見えない部分

柱・梁・耐力壁・基礎。建てた後にやり直すことは不可能。最新の耐震等級 3（建築基準法の 1.5 倍）まで上げる価値があります。投資 +5〜10%。

2. 防水 — 家を 30 年守る

屋上、バルコニー、サッシ周り。1 箇所の漏水が内装・構造・電気のドミノ倒しに発展。屋上は二重防水、サッシ下端は 5 重防水まで投資する価値があります。

3. 断熱・サッシ — 永続的に効く

外皮性能（断熱材 + 高性能サッシ）は毎月の光熱費に永久に影響。30 年累計で 300〜500 万円の差が出ます。トリプルガラス + 樹脂サッシ + 外断熱は迷わず採用。

4. 給排水管・電気容量 — 後で交換できない

壁・床下に通る配管・配線。耐用年数を超えると壁を壊して交換するしかありません。給水管は架橋ポリエチレン管、電気は分電盤を将来増設可能な余裕で。

5. 監理体制 — 第三者の目こそが品質保証

設計事務所に監理を委託しないと、施工会社の自社チェックのみになります。独立した監理建築士の費用 + 200〜400 万円は、見つかる是正項目の価値で十分に回収できます。

"見える部分は後で更新可能、見えない部分は今しか手をかけられない"。優先順位を逆にすると、5 年後に後悔します。